Obrót nieruchomościami

Stosownie do treści art. 535 ustawy Kodeks Cywilny przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedającemu cenę. Do przeniesienia własności dochodzi na podstawie zgodnego porozumienia stron, przy czym wydanie i zapłata ceny sprzedaży są elementami wykonania umowy. Umowa sprzedaży jest umową o podwójnym skutku zobowiązująco – rozporządzającym, przy czym art. 156 i 157 § 2 ustawy Kodeks Cywilny przewidują od tej zasady odstępstwa, w związku z czym możliwe jest zawarcie umowy rozporządzającej np. umowy przenoszącej prawo własności po uprzednim zawarciu umowy zobowiązującej np. umowy przedwstępnej.

W praktyce notarialnej umowy sprzedaży obejmują przede wszystkim takie przedmioty umowy jak:

nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane) będące częścią powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności. Nieruchomości gruntowe mogą składać się z jednej lub też kilku działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i objętych jedną księgą wieczystą

lokale stanowiącego odrębną nieruchomość czyli lokale stanowiące odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności, z własnością którego związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt lub prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będące ograniczonym prawem rzeczowym, z którym związane jest prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania tymże prawem, w tym wynajęcia lub oddania go do bezpłatnego korzystania. W przeciwieństwie do nieruchomości czy lokali stanowiący odrębną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może, ale nie musi, posiadać założonej księgi wieczystej, przy czym tak samo jak ww. jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli możne być przedmiotem umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy o dożywocie, umowy zamiany, umowy zniesienia współwłasności, przedmiotem zapisu windykacyjnego i może zostać obciążone hipoteka. Nie może być jednak obciążone służebnością mieszkania.

Obowiązujące przepisy prawa wymagają aby dla umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, prawa użytkowania wieczystego, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do spadku oraz spadku zachowana została forma aktu notarialnego.

W celu ustalenia danych oraz listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży, w każdej konkretnej sprawie, proszę o kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z tutejszą Kancelarią.

Przedwstępna umowa sprzedaży jest umową zobowiązującą, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy i która powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Istotnymi postanowienia umowy przyrzeczonej są: określenie stron i przedmiotu umowy, określenie ceny sprzedaży, wskazanie warunków odstąpienia od umowy oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej (choć ten zgodnie z brzmieniem art. 389 ustawy Kodeks Cywilny nie jest elementem koniecznym).

W treści umowy przedwstępnej mogą zostać zamieszczone dodatkowe postanowienia umowne, takie jak:

zadatek, który zgodnie z treścią art. 394 ustawy Kodeks Cywilny – w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej; w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, przy czym jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi; w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony

umowne prawo odstąpienia umożliwiające, poprzez złożenie oświadczenia drugiej stronie, ustanie stosunku zobowiązaniowego bez spełnienia świadczenia. Umowne prawo odstąpienia wymaga dla swojej ważności jednoznacznego oznaczenia terminu, na jaki zostało zastrzeżone. Skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od umowy powoduje, ze zawarta umowa wygasa, przy czym wymagane jest wówczas dokonanie zwrotu wszelkich świadczeń wzajemnych

odstępne polegające na uzależnieniu skorzystania z umownego prawa odstąpienia od umowy od zapłaty ustalonej przez strony sumy pieniężnej tzw. odstępnego

kara umowna, którą można zastrzec w umowie wskazująca, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy pieniężnej. Przesłanką dochodzenia kary umownej jest wina dłużnika, przy czym w przypadku wykonania zobowiązania przez dłużnika w znacznej części, może on żądać jej zmniejszenia

Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego umożliwia dokonanie wpisu roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności, w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotu danej umowy, na podstawie art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Skutkiem ujawnienia takiego roszczenia jest przekształcenie go w roszczenie przeciwko osobie, czyli każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości, zgodnie z treścią art. 17 ww. ustawy.

Co do zasady umowa przedwstępna może zostać zawarta w każdej formie, przy czym niezachowanie formy wymaganej dla ważności czynności prawnej zastrzeżonej dla umowy o skutku rozporządzającym (forma aktu notarialnego zastrzeżona jest dla sprzedaży nieruchomości gruntowej, prawa użytkowania wieczystego, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i spółdzielczego własnościowego prawa do spadku) powoduje, iż nie powstaje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Strona uprawiona może bowiem dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna zawarta została w tej samej formie, jaką przepisy prawa nakładają na samą umowę przyrzeczoną. Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży w zwykłej formie pisemnej rodzi wyłącznie odpowiedzialność odszkodowawczą, podczas gdy zawarcie jej w formie aktu notarialnego daje gwarancję realizacji roszczenia poprzez ewentualne wytoczenie powództwa przed sądem o zawarcie umowy przyrzeczonej.

W celu ustalenia danych oraz listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży, w każdej konkretnej sprawie, proszę o kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z tutejszą Kancelarią.

Umowa deweloperska jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ustanowienia i przeniesienia na kupującego, po zakończeniu budowy, prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego, zaś nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska nie wywołuje skutków rozporządzających. Odrębną umowę przeniesienia własności zawiera się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego i dopiero na podstawie tej umowy nabywca nabywa prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym.

Umowie deweloperskiej często towarzyszy zawierana z deweloperem umowa przedwstępna, która może dotyczyć zobowiązania do nabycia komórki lokatorskiej, miejsca postojowego czy udziału w działce drogowej, stanowiącej drogę dojazdową do budynku.

Ustawa  z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zawiera dokładne określenie tego, co powinno znaleźć się w treści umowy deweloperskiej, aby była ona ważna. Strony mogą wprowadzić do umowy dodatkowe regulacje, zgodnie z zasadą swobody umów, pod warunkiem jednak, że postanowienia te nie będą się sprzeciwiały naturze stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego.

Przepisy powołanej ustawy przewidują wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Nabywca, zdecydowany na zawarcie umowy, przed jej podpisaniem, powinien otrzymać od dewelopera m.in. prospekt informacyjny wraz z załącznikami, w tym wzorem umowy deweloperskiej.

Co istotne koszty umowy deweloperskiej ponoszone są po połowie przez strony tj. przez dewelopera oraz nabywcę.

W celu ustalenia danych oraz listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę deweloperską, w każdej konkretnej sprawie, proszę o kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z tutejszą Kancelarią.

Zgodnie z brzmieniem art. 888 ustawy Kodeks Cywilny umowa darowizny jest czynnością prawną, na mocy której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Umowa darowizny jest więc czynnością nieodpłatną.

Przedmiotem umowy darowizny może być zarówno nieruchomość gruntowa (zabudowana oraz niezabudowana), lokal stanowiący odrębną nieruchomość, jak również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Obowiązujące przepisy prawa nakładają na strony dokonywanej czynności tj. darczyńcę i obdarowanego obowiązek złożenia oświadczeń w formie aktu notarialnego. Niezachowanie formy notarialnej powoduje nieważność umowy.

W praktyce notarialnej umowy darowizn obejmują przede wszystkim takie przedmioty umowy jak:

• nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane) będące częścią powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności. Nieruchomości gruntowe mogą składać się z jednej lub też kilku działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i objętych jedną księgą wieczystą

• lokale stanowiącego odrębną nieruchomość czyli lokale stanowiące odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności, z własnością którego związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt lub prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będące ograniczonym prawem rzeczowym, z którym związane jest prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania tymże prawem, w tym wynajęcia lub oddania go do bezpłatnego korzystania. W przeciwieństwie do nieruchomości czy lokali stanowiący odrębną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może, ale nie musi, posiadać założonej księgi wieczystej, przy czym tak samo jak ww. jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli możne być przedmiotem umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy o dożywocie, umowy zamiany, umowy zniesienia współwłasności, przedmiotem zapisu windykacyjnego i może zostać obciążone hipoteka. Nie może być jednak obciążone służebnością mieszkania.

W celu ustalenia danych oraz listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę darowizny, w każdej konkretnej sprawie, proszę o kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z tutejszą Kancelarią.

Zgodnie z treścią art. 908 ustawy Kodeks Cywilny jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym jej obciążeniem prawem dożywocia. Przepisy ustawy Kodeks Cywilny przewidują, że jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem, a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Z uwagi na fakt, iż skutkiem zawarcia wskazanej umowy jest przeniesienie prawa własności (nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego czy lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość) do jej zawarcia niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

W praktyce notarialnej umowy o dożywocie obejmują przede wszystkim takie przedmioty umowy jak:

• nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane) będące częścią powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności. Nieruchomości gruntowe mogą składać się z jednej lub też kilku działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i objętych jedną księgą wieczystą

• lokale stanowiącego odrębną nieruchomość czyli lokale stanowiące odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności, z własnością którego związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt lub prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali

W celu ustalenia danych oraz listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę o dożywocie, w każdej konkretnej sprawie, proszę o kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z tutejszą Kancelarią.

Zgodnie z brzmieniem art. 603 ustawy Kodeks cywilny przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Umowa zamiany jest więc umową, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny, choć możliwe jest aby w jej treści zastrzec dokonanie dopłaty przez jedną ze stron na rzecz drugiej.

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, co oznacza, że w przypadku zamiany nieruchomości, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

W praktyce notarialnej umowy zamiany obejmują przede wszystkim takie przedmioty umowy jak:

• nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane) będące częścią powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności. Nieruchomości gruntowe mogą składać się z jednej lub też kilku działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i objętych jedną księgą wieczystą

• lokale stanowiącego odrębną nieruchomość czyli lokale stanowiące odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności, z własnością którego związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt lub prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będące ograniczonym prawem rzeczowym, z którym związane jest prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania tymże prawem, w tym wynajęcia lub oddania go do bezpłatnego korzystania. W przeciwieństwie do nieruchomości czy lokali stanowiący odrębną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może, ale nie musi, posiadać założonej księgi wieczystej, przy czym tak samo jak ww. jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli możne być przedmiotem umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy o dożywocie, umowy zamiany, umowy zniesienia współwłasności, przedmiotem zapisu windykacyjnego i może zostać obciążone hipoteka. Nie może być jednak obciążone służebnością mieszkania.

W celu ustalenia danych oraz listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę zamiany, w każdej konkretnej sprawie, proszę o kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z tutejszą Kancelarią.

Zgodnie z brzmieniem art. 195 ustawy Kodeks Cywilny własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność może powstać na podstawie przepisów prawa, czynności prawnej albo orzeczenia sądu.

Można rozróżnić dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność ułamkową polegającą na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony kwotowo ułamkiem, który to ułamek określa zakres uprawnień współwłaściciela w stosunkach zarówno zewnętrznych, jak i wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Współwłasność ułamkowa może powstać np. w sytuacji dziedziczenia czy zakupu określonego przedmiotu, dokonanego przez kilka osób

• współwłasność łączną związaną z innym stosunkiem prawnym o charakterze osobistym, względem którego pełni rolę służebną. Współwłasność łączna może powstać wyłącznie z określonych stosunków prawnych na podstawie przepisów, które te stosunki regulują. Charakter tego rodzaju współwłasności jest bezudziałowy i dlatego współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna. Występuje ona w stosunkach małżeńskich jako wspólność ustawowa majątkowa małżeńska, w spółce cywilnej, spółce jawnej oraz spółce komandytowej.

Czynność prawna zniesienia współwłasności, ma na celu zmianę istniejącego stanu prawnego w zakresie współwłasności w częściach ułamkowych. Zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez: fizyczny podział rzeczy, przyznanie tej rzeczy na własność jednemu lub niektórym współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych, ustanowienie odrębnej własności lokali oraz sprzedaż rzeczy wspólnej. Zniesienie współwłasności może nastąpić odpłatnie lub nieodpłatnie.

Umowne zniesienie współwłasności w Kancelarii Notarialnej możliwe jest wyłącznie gdy wszystkie strony wyrażają zgodną wolę co do sposobu zniesienia współwłasności.

W praktyce notarialnej umowy zniesienia współwłasności obejmują przede wszystkim takie przedmioty umowy jak:

• nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane) będące częścią powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności. Nieruchomości gruntowe mogą składać się z jednej lub też kilku działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i objętych jedną księgą wieczystą

• lokale stanowiącego odrębną nieruchomość czyli lokale stanowiące odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności, z własnością którego związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt lub prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będące ograniczonym prawem rzeczowym, z którym związane jest prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania tymże prawem, w tym wynajęcia lub oddania go do bezpłatnego korzystania. W przeciwieństwie do nieruchomości czy lokali stanowiący odrębną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może, ale nie musi, posiadać założonej księgi wieczystej, przy czym tak samo jak ww. jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli możne być przedmiotem umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy o dożywocie, umowy zamiany, umowy zniesienia współwłasności, przedmiotem zapisu windykacyjnego i może zostać obciążone hipoteka. Nie może być jednak obciążone służebnością mieszkania.

W celu ustalenia danych oraz listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę zniesienia współwłasności, w każdej konkretnej sprawie, proszę o kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z tutejszą Kancelarią.

Niezależnie od przyczyn, ustanie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej wymaga przeprowadzenia podziału dotychczasowego majątku wspólnego małżonków. Podział majątku wspólnego może zostać dokonany zarówno na podstawie umowy, jak i na mocy postanowienia sądu.

Umowa o podział majątku wspólnego może zostać zawarta w dowolnej formie, jednakże jeśli w skład majątku wspólnego małżonków wchodzi nieruchomość, prawo użytkowania wieczystego, lokal stanowiący odrębną nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, forma aktu notarialnego wymagana jest pod rygorem nieważności.

Umowny podział majątku wspólnego dokonany w formie aktu notarialnego może obejmować wszelkie aktywa wchodzące w skład majątku wspólnego (całkowity podział majątku) albo obejmować jedynie część majątku, z możliwością zawarcia umowy uzupełniającej dotyczącej pozostałych składników majątku wspólnego, zawartej w późniejszym czasie (częściowy podział majątku).

Podział majątku wspólnego może nastąpić poprzez:

• • podział w naturze polegający na wydzieleniu określonych składników na rzecz każdego z małżonków, przy czym różnica w wartościach nabywanych praw może zostać wyrównana poprzez dopłaty

• • przyznanie jednemu z małżonków, na wyłączną własność, określonych składników z jednoczesnym obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz drugiego małżonka

• • podział cywilny polegający na sprzedaży określonych przedmiotów i podziale sumy pieniężnej uzyskanej ze sprzedaży

• • podział poprzez ustanowienie odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych

Podział majątku wspólnego może nastąpić dopiero po ustaniu wspólności majątkowej. Oznacza to, że przed dokonaniem podziału majątku sąd musi rozwiązać związek małżeński poprzez rozwód bądź małżonkowie dokonają go pozostając w związku małżeńskim, ale już po zawarciu w formie aktu notarialnego umowy majątkowej małżeńskiej wyłączającej wspólność ustawową.

W celu ustalenia danych oraz listy dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę o podział majątku wspólnego, w każdej konkretnej sprawie, proszę o kontakt osobisty, telefoniczny lub e-mailowy z tutejszą Kancelarią.